תקציר המאמר
העברה ללא תמורה היא עסקת מתנה במקרקעין בין קרובי משפחה, המוסדרת בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ובתקנה 20 לתקנות מס רכישה. עסקה זו מעניקה שלוש הטבות מס מרכזיות: (1) פטור מלא ממס שבח לנותן המתנה לפי סעיף 62; (2) הקלה של שני שלישים במס הרכישה למקבל המתנה (תשלום שליש בלבד מהמס הרגיל) לפי תקנה 20; (3) דחיית היטל השבחה ברוב הרשויות המקומיות.
הגדרת “קרוב” לעניין מס שבח כוללת: בן/בת זוג (כולל ידוע בציבור), הורה, סב/סבתא, צאצא, צאצא של בן זוג, ואח/אחות (בתנאי שהדירה התקבלה מההורים). הגדרת “קרוב” לעניין מס רכישה כוללת: בן/בת זוג, הורה, צאצא, בן זוג של צאצא, ואח/אחות ללא מגבלות. דוד, אחיין, גיס וחמות אינם נחשבים “קרוב” לאף אחת מההגדרות.
תקופות הצינון שחלות על מקבל המתנה לפני שיוכל למכור את הדירה בפטור: 4 שנים מיום קבלת המתנה, או 3 שנים בלבד אם התגורר בדירה דרך קבע. העברה בין בני זוג המתגוררים יחד פטורה לחלוטין משני המסים. העברה אגב גירושין עם פסק דין פטורה מכל המסים.
דוגמה מספרית: משפחה שמעבירה דירה להשקעה לבת לפני רכישת דירה חדשה יכולה לחסוך כ-224,000 ₪ במס רכישה. הליך הביצוע אורך 3-6 חודשים וכולל: חתימה על הסכם מתנה, דיווח לרשויות תוך 30 יום, קבלת אישורי מסים, ורישום בטאבו. המוקש העיקרי: עסקה מלאכותית (לפי פסק דין שמרת) שמטרתה היחידה הימנעות ממס – תיפסל על ידי רשות המסים, והמעביר יחויב במס מלא בתוספת ריבית וקנסות.
פתיחה: למה זה הכלי המשפטי החשוב ביותר בתכנון מס משפחתי?
עסקת העברה ללא תמורה היא אחד הכלים המשפטיים החזקים והנפוצים ביותר בתכנון מס נדל”ן בישראל – וגם אחד המסוכנים ביותר אם מבוצעת בצורה לא נכונה. במשך 25 השנים שאני מלווה משפחות בעסקאות מקרקעין מורכבות, ראיתי כיצד העברת דירה ללא תמורה מבוצעת נכון חוסכת למשפחות מאות אלפי שקלים – אך גם כיצד טעות אחת קטנה הופכת מתנה תמימה ל”תאונת מס” כואבת.
מדריך מקיף ומעודכן זה לשנת 2026 נועד להציג בפניכם את כל הפנים של עסקת העברת דירה במתנה – מההיבטים המשפטיים, דרך חישובי המסים, ועד הטעויות הקריטיות שעלולות לעלות לכם הון.
מהי עסקת העברה ללא תמורה? ההגדרה המשפטית
העברה ללא תמורה היא עסקה במקרקעין שבה בעל הזכויות מעביר את הנכס לאדם אחר ללא קבלת תמורה כספית או שוות-כסף. למעשה, מדובר בעסקת מתנה לכל דבר ועניין, המעוגנת בסעיף 1 לחוק המתנה, התשכ”ה-1968, הקובע כי “מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה”.
חשוב להדגיש – חזקה חשובה: עסקת מתנה במקרקעין נחשבת לעסקה מלאה, ולכן מחויבת בדיווח מלא לרשויות המס תוך 30 יום, חתימה על תצהירי העברה ללא תמורה, קבלת אישורי מסים ורישום בטאבו.
מוקש מסוכן: אם במסגרת ה”מתנה” ניתנת תמורה כלשהי – אפילו פעוטה, או טובת הנאה עתידית – העסקה תיצא מהגדרת “מתנה” ותחויב במס מלא. גם כסף לכאורה סמלי של שקל אחד יבטל את הפטור.
מהן ההטבות העיקריות שמעניק החוק?
המחוקק הישראלי מכיר בחשיבות של העברת נכסים בתוך התא המשפחתי ולכן יצר שלושה רבדים של הקלות:
- פטור מלא ממס שבח לנותן המתנה לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין
- שליש בלבד ממס הרכישה למקבל המתנה לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה
- דחיית היטל השבחה ברוב הרשויות המקומיות (אינה נחשבת “מימוש זכויות”)
מי נחשב “קרוב” לעניין העברה ללא תמורה?
זוהי אחת השאלות הקריטיות ביותר – ורבים נופלים בה. החוק מבחין בין שתי הגדרות שונות של “קרוב”:
קרוב לעניין מס שבח (סעיף 62 לחוק):
- בן/בת זוג (כולל ידוע/ה בציבור)
- הורה, סב וסבתא
- צאצא (ילד, נכד, נין)
- צאצא של בן זוג (לרבות ילד מנישואים קודמים)
- אח ואחות – אך בכפוף לתנאים מחמירים (ראו בהמשך)
- בני זוג של כל אחד מהנ”ל
קרוב לעניין מס רכישה (תקנה 20 לתקנות):
- בן/בת זוג (כולל ידוע בציבור ובן זוג ב-6 חודשים שקדמו לעסקה)
- הורה
- צאצא ובן זוגו
- אח ואחות – ללא מגבלות
טיפ מקצועי: לפני כל עסקת העברת דירה במתנה יש לבחון את הקרבה לאור שתי ההגדרות בנפרד. דוד, אחיין וגיס, למשל, אינם נחשבים “קרוב” בשום הגדרה – ומתנה אליהם תחויב במס מלא, כאילו מדובר בזר גמור.
טבלת השוואה: הגדרת “קרוב” לפי סוג המס
| סוג קרבה | קרוב לעניין מס שבח (סעיף 62) | קרוב לעניין מס רכישה (תקנה 20) |
| בן/בת זוג | ✓ כן (גם ידוע בציבור) | ✓ כן (גם ידוע בציבור) |
| הורה לילד | ✓ כן | ✓ כן |
| סב/סבתא לנכד | ✓ כן | ✓ כן (נכד = צאצא) |
| אח לאח | ✓ מותנה (רק אם הדירה התקבלה מההורים) | ✓ ללא תנאי |
| דוד לאחיין | ✗ לא | ✗ לא |
| גיס לגיס | ✗ לא | ✗ לא |
| חמות לחתן/כלה | ✗ לא | ✗ לא |
| צאצא של בן זוג | ✓ כן | ✓ כן (בן זוג של צאצא) |
העברה ללא תמורה – החיסכון במס רכישה והשבח
פטור ממס שבח לנותן המתנה (סעיף 62)
עסקת מכירת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה זוכה לפטור מלא ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. המשמעות: המעביר לא משלם מס על השבח שצבר הנכס מיום הרכישה ועד יום ההעברה – גם אם השבח הוא של מיליוני שקלים.
חזקה חשובה: הפטור הוא מוחלט – חל על כל סוגי המקרקעין, ללא תקרה כספית. הוא חל גם על דירת מגורים, גם על דירת יוקרה, גם על נכסים מסחריים, מגרשים, חנויות ומשרדים.
יחד עם זאת, חשוב להבין כי לרוב מדובר בדחיית מס ולא בביטולו. לפי עקרון “רצף המס” המעוגן בסעיפים 29 ו-37 לחוק, מקבל המתנה “נכנס בנעלי” המעביר – ובעת מכירת הדירה בעתיד, יחושב השבח לפי יום הרכישה המקורי ושוויה ההיסטורי של הדירה. להרחבה על אפשרויות החיסכון במכירת דירה, ראו את המדריך המלא שלנו על מס שבח.
שליש מס רכישה למקבל המתנה (תקנה 20)
מקבל המתנה ישלם רק שליש (1/3) ממס הרכישה הרגיל שהיה משלם אילו רכש את הדירה בשוק החופשי. שיעור מס הרכישה מחושב לפי מדרגות המס התקפות ביום ההעברה ובהתאם לסטטוס מקבל המתנה (דירה יחידה / נוספת).
תרחיש מספרי קונקרטי: כך חוסכים מאות אלפי שקלים
נבחן מקרה אמיתי המדגים את העוצמה של תכנון נכון:
מקרה לדוגמה: משפחת לוי – הורים בני 65 מפתח תקווה, בעלי שתי דירות:
- דירת המגורים בפתח תקווה – שווי 3,200,000 ₪ (נרכשה ב-1995 ב-450,000 ₪)
- דירה להשקעה ברמת גן – שווי 2,800,000 ₪ (נרכשה ב-2008 ב-1,400,000 ₪)
הם מעוניינים לעבור לדירה גדולה יותר במרכז, בשווי 4,500,000 ₪.
תרחיש א’ (ללא תכנון): מכירת הדירה בפתח תקווה ורכישת הדירה החדשה. מאחר שיש להם דירה נוספת ברמת גן – הם משלמים מס רכישה כדירה נוספת:
- מס רכישה בדירה החדשה: כ-378,000 ₪ (מדרגות דירה נוספת – 8%)
- סך עלות: 378,000 ₪
תרחיש ב’ (עם תכנון מקדים – העברה ללא תמורה לבת):
צעד 1: ביצוע העברת דירה במתנה מהורה לילד – הדירה ברמת גן מועברת לבת בת ה-32 (חסרת דירה).
- מס שבח להורים: 0 ₪ (פטור מלא לפי סעיף 62)
- מס רכישה לבת: כ-37,000 ₪ (שליש ממס דירה יחידה במדרגות המופחתות)
צעד 2: רכישת הדירה החדשה כדירה יחידה (אחרי שכבר אין להם דירה נוספת):
- מס רכישה כדירה יחידה: כ-117,000 ₪
סך עלות בתרחיש ב’: 154,000 ₪
חיסכון משפחתי כולל: 224,000 ₪!
זוהי דוגמה מצומצמת בלבד – במקרים מסוימים החיסכון יכול להגיע לחצי מיליון שקלים ויותר.
הגבלת הפטור בהעברה ללא תמורה בין אחים
מוקש מסוכן: עד שנת 2013, העברה ללא תמורה בין אחים הייתה זכאית לפטור מלא ממס שבח. כיום, בעקבות תיקון 76 לחוק, המצב שונה לחלוטין:
הפטור ממס שבח בין אחים יחול רק אם הדירה של האח המעביר התקבלה אצלו במתנה או בירושה מההורים או מהסבים. אם האח רכש את הדירה בכספו – לא יוכל להעבירה לאחיו בפטור ממס שבח.
הפתרון המקצועי: שילוב סעיף 49ב(2) במקום סעיף 62
יש פתרון יצירתי למצב זה: אם הדירה היא דירתו היחידה של האח המעביר, ניתן להשתמש בפטור הקבוע בסעיף 49ב(2) (פטור דירה יחידה) ולא בסעיף 62. החוק לא דורש קבלת תמורה כדי ליהנות מפטור דירה יחידה, ולכן ניתן לדווח על “מכירה” ללא תמורה לאח בפטור מלא.
טיפ מקצועי: במקרה זה, המעביר לא ישלם מס שבח כלל, והאחות תשלם רק שליש ממס הרכישה – שכן לעניין מס רכישה אחים נשארו “קרובים” ללא תנאי.
העברה ללא תמורה בין בני זוג – המקרה המועדף
עסקת העברה ללא תמורה בין בני זוג היא אולי המקרה המועדף ביותר בחוק. החוק מבחין בין שני תרחישים:
מקרה ראשון: דירה שבני הזוג גרים בה יחד
פטור מוחלט הן ממס שבח (סעיף 62(ב)) והן ממס רכישה (תקנה 21). שני המסים יהיו 0 ₪.
מקרה שני: דירה שבני הזוג אינם גרים בה (דירה להשקעה)
פטור מלא ממס שבח, אך מס רכישה בשיעור שליש ממס הרכישה הרגיל.
מקרה מיוחד: העברה אגב גירושין
בני זוג המעבירים ביניהם זכויות במסגרת הסכם גירושין שאושר בפסק דין – פטורים פטור מוחלט מכל סוגי המס. הפטור חל גם אם ההעברה היא בתמורה ולא רק במתנה.
חזקה חשובה: התנאי הוא שהסכם הגירושין יקבל תוקף של פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה או ברבנות. ללא פסק דין – הפטור לא יחול.
תקופות הצינון: למה חשוב לתכנן את העתיד
המחוקק היה ער לאפשרות של “תרגילי מס” – למשל, הורה שיעביר דירה לבן בלילה רק כדי שהבן ימכור אותה למחרת בבוקר בפטור דירה יחידה. כדי למנוע זאת, נקבעו “תקופות צינון” שבמהלכן מקבל המתנה לא יוכל ליהנות מפטור ממס שבח במכירה:
תקופות הצינון נכון ל-2026:
- 4 שנים מיום קבלת המתנה – לתקופת צינון רגילה
- 3 שנים בלבד – אם המקבל התגורר בדירה דרך קבע במהלך התקופה
- מתנה לקטין: מנין הצינון מתחיל מיום שמלאו לקטין 18
מוקש מסוכן – “כלל ה-50%”: אם הורים מימנו 50% או יותר ממחיר רכישת הדירה של ילדם (גם אם הדירה רשומה רק על שמו) – הדירה תיחשב כדירה שהתקבלה במתנה לצורך תקופת הצינון. רבים נופלים בכלל זה מבלי לדעת.
טבלת השוואה: תקופות צינון לפי מצב הדירה
| מצב הדירה | תקופת צינון | בסיס משפטי |
| דירה ריקה / להשקעה | 4 שנים | סעיף 49ו(א) |
| דירה שמקבל המתנה התגורר בה דרך קבע | 3 שנים | סעיף 49ו(ב) |
| דירה למקבל קטין | מנין מגיל 18 | סעיף 49ו(ג) |
| 50% או יותר ממחיר הדירה ניתן במתנה | נחשבת דירת מתנה | סעיף 49ו(ד) |
העברה ללא תמורה לילד קטין – הדרישות המיוחדות
העברת דירה ללא תמורה לילד מתחת לגיל 18 דורשת הליך מיוחד:
- אישור בית משפט – יש להגיש בקשה לבית המשפט לענייני משפחה לקבלת אישור לעסקה
- מינוי אפוטרופוס מטעם בית המשפט במקרים מסוימים
- רישום בטאבו מותנה בהצגת אישור בית המשפט
טיפ מקצועי: מתנה לקטין יכולה להיות אטרקטיבית מבחינת תכנון מס – אבל יש לוודא שההורים מבינים את ההשלכות לטווח ארוך: הילד יקבל את הזכויות המלאות בנכס בהגיעו לגיל 18, ולא ניתן יהיה לחזור מההחלטה ללא הסכמתו.
תהליך ביצוע עסקת העברה ללא תמורה – שלב אחר שלב
ביצוע נכון של העברת זכויות ללא תמורה דורש עמידה בשרשרת של פעולות משפטיות:
- שלב 1: חתימה על הסכם מתנה / תצהירי העברה ללא תמורה לפני עורך דין
- שלב 2: דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום העסקה
- שלב 3: הגשת בקשה לפטור ממס שבח (סעיף 62) ולהקלה במס רכישה (תקנה 20)
- שלב 4: קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה
- שלב 5: קבלת אישורי עירייה והיטל השבחה
- שלב 6: רישום ההעברה בטאבו / רמ”י / חברה משכנת
מוקש מסוכן – משכנתה קיימת: אם על הדירה רובצת משכנתה, העברה ללא תמורה בטאבו מותנית באישור הבנק או בפירעון המשכנתה. בנקים רבים מסרבים להעביר משכנתה לקרוב ודורשים פירעון מלא.
העברה ללא תמורה מלאכותית – פסק דין שמרת והסיכון המשפטי
אזהרה קריטית: בפסק דין שמרת קבע בית המשפט העליון כי רשות המסים רשאית להתעלם מעסקאות מלאכותיות שמטרתן היחידה הימנעות ממס. אם רשות המסים תקבע כי העברה ללא תמורה כל זכות הייתה רק “אקט פיקטיבי” ולא העברה אמיתית – העסקה תיפסל, והמעביר יחויב במס מלא + ריבית וקנסות.
מהם הסממנים שעשויים להעיד על עסקה מלאכותית?
- העברה והחזרה של הזכויות תוך זמן קצר
- המשך החזקה מלאה בנכס על ידי המעביר (גביית שכר דירה, החלטות בנכס)
- העברה רגע לפני מכירת הנכס לצד שלישי
- העדר היגיון כלכלי / משפחתי אמיתי
שאלות נפוצות (FAQ)
1. כמה זמן לוקחת עסקת העברה ללא תמורה?
התהליך הכולל אורך כ-3-6 חודשים: כשבועיים-חודש להכנת המסמכים, 30 יום לדיווח לרשויות, 60-90 יום לקבלת האישורים, ועוד מספר שבועות לרישום בטאבו. במקרים דחופים ניתן לזרז את התהליך.
2. האם ניתן לבטל עסקת מתנה לאחר ביצועה?
ככלל, מתנה היא בלתי הדירה לאחר שנרשמה בטאבו. סעיף 5 לחוק המתנה מאפשר חזרה ממתנה רק במקרים חריגים – למשל אם מקבל המתנה התנהג בצורה מחפירה כלפי הנותן. לכן יש לחתום על הסכם מתנה זהיר הכולל מנגנוני הגנה לנותן.
3. מה ההבדל בין העברה ללא תמורה לבין צוואה?
העברה ללא תמורה היא העברה בחיים – הזכויות עוברות מיידית. צוואה היא הוראה לחלוקת הנכסים לאחר פטירה. כל מסלול נוטה ליתרונות וחסרונות מיסויים שונים, ובמקרים רבים שילוב נכון של השניים הוא האסטרטגיה האופטימלית.
4. האם אפשר לבצע העברה ללא תמורה מילד להורה?
בהחלט. העברה ללא תמורה מילד להורה נכללת בהגדרת “קרוב” לעניין מס שבח ומס רכישה, ולכן זוכה לאותן הטבות. מקרה זה נפוץ במצבים של הורה גמלאי בעל מצב כלכלי קשה.
5. האם תושב חוץ זכאי להקלות במס רכישה בהעברה ללא תמורה?
תושב חוץ יקבל את ההקלה של שליש ממס הרכישה, אך לא יהנה ממדרגות “דירה יחידה” – הוא ישלם שליש ממדרגות “דירה נוספת” (8%-10%). לכן ההקלה משמעותית פחות במקרה זה.
6. האם רישום העברה ללא תמורה בטאבו מתבצע אוטומטית?
לא. הרישום בטאבו מצריך הגשת מסמכים מקיפים: הסכם המתנה, תצהירי הצדדים, אישורי מסים, אישור עירייה, ייפוי כוח נוטריוני (במידת הצורך). כל מסמך חסר יעכב את הרישום.
7. האם ניתן לבצע העברה ללא תמורה של חלק מדירה?
בהחלט. ניתן להעביר חלק מהזכויות (למשל מחצית, שליש, רבע) ולשמור על השאר. זוהי טכניקה נפוצה לתכנון מס – למשל העברת 2/3 לילדים תוך שמירה על 1/3 כדי להמשיך ליהנות מהכנסות שכר דירה.
8. מה קורה אם מס הרכישה על העברת דירה ללא תמורה גבוה מהצפוי?
חשוב לבצע סימולציה מקדימה לפני ההעברה. במקרים מסוימים ייתכן שהשילוב של עלות מס הרכישה למקבל + אובדן פטורים עתידיים אינו משתלם. עורך דין מנוסה ידע לחשב את התמונה המלאה ולהמליץ אם ההעברה כדאית.
סיכום: למה צריך עורך דין מנוסה לעסקת העברה ללא תמורה?
העברה ללא תמורה היא כלי משפטי-מיסויי עוצמתי, אך גם מורכב. החוק מציע הטבות משמעותיות – פטור ממס שבח, שליש מס רכישה, דחיית היטל השבחה – אך הצלחת המהלך תלויה בעמידה בשורת תנאים, הגדרות וסעיפים. הבדל קטן בניסוח, בחירה לא נכונה בין סעיף 62 לסעיף 49ב(2), טעות בהגדרת “קרוב”, או הזנחה של תקופת הצינון – יכולים להפוך מהלך מבריק ל”תאונת מס” של מאות אלפי שקלים.
תכנון נכון של עסקת העברת דירה ללא תמורה דורש ראיה רחבה: לא רק על העסקה הנוכחית, אלא על כל ה”תמונה הגדולה” של המשפחה – נכסים קיימים, תכניות עתידיות, סטטוס דירה יחידה, ירושות צפויות, וכמובן השלכות לטווח ארוך.
במשרד לילך כהן-שמיר ושות’ אנו מלווים לקוחות מעל 25 שנים בעסקאות מקרקעין מורכבות, מבצעים תכנון מס אסטרטגי, ובוחנים כל מקרה לעומק כדי למצוא את הפתרון האופטימלי. אנחנו כאן לחצות איתכם כל הר.
מאמר זה הינו אינפורמטיבי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לגופו בהתאם לנסיבותיו הייחודיות.
📞 לייעוץ משפטי וליווי מקצועי בעסקת העברה ללא תמורה – צרו קשר עם עורכת הדין לילך כהן-שמיר בטלפון 073-3987373 או בווטסאפ 058-4000638